住宅ローン返済シミュレーター

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの返済方法には、大きく分けて2種類あります。

多くの人が選ぶのは元利均等返済です。返済額が一定なので家計の計画を立てやすい一方、返済の初めのうちは利息の割合が大きく、元金がなかなか減らないという特徴があります。元金均等返済は総返済額が少なくなりますが、返済開始直後の負担が重くなります。このシミュレーターでは両方の差額も表示しています。

このシミュレーターの計算方法

このシミュレーターでは、年利を12で割った月利を使い、1回ごとの返済を順番に計算しています。

元利均等返済では、毎月の返済額は同じですが、その中身（利息と元金の割合）が少しずつ変わっていきます。最初は残高が多いため利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が大きくなります。「年ごとの返済額と残高を見る」を開くと、1年ごとの利息の額と、年末の残高の減り方を確認できます。

元金均等返済では、元金の部分は毎回同じ額ずつ減り、そこに残高に応じた利息が上乗せされます。残高が減るほど利息も減るため、返済額は少しずつ下がっていきます。

条件を変えると、どれくらい変わる？（試算例）

借入額3,500万円を基準に、このページの計算方法で条件を変えて試算すると、次のようになります。

返済期間を35年から25年に縮めると、毎月の返済額は約3.3万円増えますが、利息の合計は約150万円少なくなります。一方、金利が1％上がると、毎月の返済額は約1.7万円増え、利息の合計は2倍以上になります。変動金利で借りる場合は、金利が上がったときの返済額も一度計算しておくと安心です。

また、年収600万円の人がいちばん上の条件で借りた場合、1年目の返済額の合計は約115万円で、返済負担率は約19.1％になります。

※上の表はこのページの計算方法による試算で、保証料・団体信用生命保険料・諸費用は含みません。

いくらまで借りられる？返済負担率の目安

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。金融機関の審査では30〜35％程度が上限とされることが多いですが、これは「借りられる額」であって「無理なく返せる額」ではありません。

• 20％以下：余裕のある水準。教育費や老後資金も並行して準備しやすい
• 20〜25％：一般的に無理のない範囲とされる水準
• 25％超：家計の見直しや借入額の再検討がおすすめ

このシミュレーターでは、返済1年目に返す金額の合計（12回分）を年収で割って、返済負担率を計算しています。ほかにも自動車ローンなどの借入がある場合は、その返済額も合わせて考える必要があります。

なお、ここでの年収は税金や社会保険料を引く前の「額面」です。手取りで考えると負担感はさらに大きくなるため、毎月の生活費と照らし合わせて判断しましょう。

変動金利と固定金利の選び方

変動金利は、市場の金利に合わせて半年ごとなどに金利が見直されるタイプです。固定金利より低い金利で借りられることが多い一方、将来金利が上がると返済額が増えるリスクがあります。

固定金利は、借入時の金利が返済終了まで（または一定期間）変わらないタイプです。変動金利より金利は高めですが、返済額が変わらない安心感があります。

変動金利を検討するときは、このシミュレーターで金利を1〜2％上げた場合の返済額も計算しておき、「金利が上がっても払える額か」を確認しておくと安心です。

利息を減らす4つの方法

1. 返済期間を短くする：毎月の返済額は増えますが、利息の総額は大きく減ります。
2. 繰上返済をする：余裕資金で元金の一部を早めに返すと、その分の利息がかからなくなります。返済の初めのうちほど効果が大きくなります。
3. 金融機関を比べる：金利が0.1%違うだけで総返済額がどれくらい変わるかは、コラム「住宅ローン、金利0.1%の差で総額はいくら変わる？」で詳しく試算しています。
4. 借り換えを検討する：今より低い金利のローンに借り換えると、総返済額を減らせる場合があります。一般的に「残高1,000万円以上・残り期間10年以上・金利差1％以上」が目安と言われますが、諸費用もかかるため、総額で比較することが大切です。