COLUMN マネー・住まい
退去費用で「払わなくていい」項目一覧｜ガイドラインの貸主負担・借主負担をわかりやすく整理
賃貸の部屋を退去するとき、精算書を見て「これって本当に自分が払うもの？」と感じたことはないでしょうか。原状回復の費用は、何でもかんでも借主が負担するものではありません。
この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方をもとに、借主が原則として払わなくていい項目と、借主の負担になりやすい項目を場所別に整理しました。精算書のチェックリストとして使ってください。
- 普通に暮らしていて生じる汚れや劣化（通常損耗・経年劣化）は、原則として貸主の負担
- 借主が負担するのは、故意・過失や、手入れ不足などで生じた損耗
- 借主負担でも、壁紙などは経過年数を考慮して負担額が減る
- 負担は「汚した部分」の範囲が原則。部屋全体の張替えを全額請求されたら要確認
大原則：通常損耗は貸主負担
ガイドラインでは、原状回復を「借主の居住・使用によって発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
少し難しい言い方ですが、ポイントは次の2つです。
- 通常損耗・経年劣化：普通に暮らしていても生じる汚れや、時間がたてば自然に起こる劣化。これは家賃に含まれていると考えられ、貸主の負担が原則
- 故意・過失、手入れ不足など：わざと、または不注意で壊したり汚したりしたもの、手入れを怠って悪化させたもの。これは借主の負担
つまり、「入居したときの状態に完全に戻すこと」ではありません。この前提を知っているだけで、精算書の見え方が大きく変わります。
壁・天井（クロス）
| 原則、払わなくていい（貸主負担） | 借主負担になりやすい |
|---|---|
| 日照などによるクロスの変色 | タバコのヤニによる変色・臭い |
| テレビや冷蔵庫の後ろの黒ずみ（電気ヤケ） | 結露を放置して広がったカビ・シミ |
| ポスターやカレンダーを貼った跡 | 落書きなど故意によるもの |
| 画鋲・ピンの穴（下地の張替えが不要な程度） | 重い物を掛けるためのくぎ穴・ネジ穴（下地の張替えが必要な程度） |
| エアコン設置によるビス穴・跡 | 天井に直接取り付けた照明器具の跡 |
壁紙は、借主の負担になる場合でも経過年数が考慮されます。ガイドラインでは壁紙の耐用年数は6年とされ、6年で価値がほぼゼロになると考えます。長く住んだ部屋ほど、借主の負担は小さくなります。この考え方で実際に交渉した例は、コラム「【体験談】退去費用「敷金＋5万円」をメール交渉で敷金内に収めた話」で紹介しています。
床（フローリング・カーペット・畳）
| 原則、払わなくていい（貸主負担） | 借主負担になりやすい |
|---|---|
| 家具の設置によるへこみ・設置跡 | 飲み物などをこぼして放置したシミ・カビ |
| 日照による畳の変色、フローリングの色落ち | 引っ越し作業などでつけた引っかき傷 |
| 次の入居者のための畳の裏返し・表替え（破損がない場合） | 冷蔵庫の下のサビ跡を放置して床を傷めた場合 |
| フローリングのワックスがけ | キャスター付きの椅子などによる目立つ傷 |
カーペットやクッションフロアも、壁紙と同じく経過年数（6年）が考慮されます。一方、フローリングの部分補修や畳表は、経過年数を考慮しない扱いが一般的です。
設備・水まわり
| 原則、払わなくていい（貸主負担） | 借主負担になりやすい |
|---|---|
| 寿命による設備機器の故障・使用不能 | 使い方や手入れが悪くて故障させた場合 |
| 破損していない網戸の張替え | 台所の油汚れを手入れせず放置し、落ちなくなったもの |
| 破損等のない浴槽・風呂釜の取替え | 日常の手入れを怠ったことによる浴室・トイレの汚れ |
| 台所・トイレの消毒 | ペットによる柱などの傷・臭い |
エアコンなどの設備も、借主の負担になる場合は経過年数が考慮されます。古い設備が寿命で壊れた場合は、そもそも借主の負担にはなりません。
鍵・クリーニング・その他
| 原則、払わなくていい（貸主負担） | 借主負担になりやすい |
|---|---|
| 破損・紛失のない鍵の交換（入居者の入れ替えのため） | 鍵の紛失・破損 |
| 借主が通常の清掃をしていた場合の、専門業者による全体のハウスクリーニング | ゴミの放置など、通常の清掃をしていなかった場合 |
注意が必要なのが特約です。契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」などの特約があり、内容が明確で、借主がそれを理解して合意している場合には、特約にもとづいて請求されることがあります。精算書を確認するときは、契約書の特約もあわせて見ておきましょう。
負担の範囲にも注意
借主の負担になる項目でも、どこまでの範囲を負担するかには目安があります。
- 壁紙：㎡単位が望ましいとされますが、色や模様をそろえるために、汚した部分を含む1面分までは借主負担とすることもやむを得ないとされています。1か所汚しただけで部屋全体の張替えを全額請求された場合は、確認が必要です。
- 畳：原則1枚単位。汚した畳だけが対象です。
- フローリング：原則㎡単位。傷がある部分の補修が基本です。
- 襖紙・障子紙：1枚単位です。
よくある質問
退去の立ち会いでサインしてしまったら、もう交渉できませんか？
立ち会いの場で確認書などにサインをした場合でも、内容に納得できない点があれば、後から説明や見直しを求めること自体はできます。ただし、サインした書類の内容によっては話し合いが難しくなることもあります。立ち会いでは、その場で金額に合意せず「精算書を見てから確認します」と伝えるのが安心です。
入居時からあった傷も請求されています。
入居前からあった傷や汚れは、借主の負担にはなりません。入居時のチェックリストや写真があれば、それを示して説明しましょう。記録がない場合でも、いつ頃からある傷なのかを具体的に説明し、管理会社に確認を求めることはできます。これから入居する人は、入居した日に部屋の写真を撮っておくのがおすすめです。
東京都の物件は特別なルールがありますか？
東京都には「賃貸住宅紛争防止条例」（いわゆる東京ルール）があり、宅地建物取引業者は、契約時に原状回復の負担の考え方などを借主に説明することになっています。東京都内の物件の場合は、契約時に受け取った説明書面もあわせて確認しましょう。
精算書をチェックする手順
- 内訳を確認する：「原状回復一式」のような書き方なら、項目・単価・数量（面積）がわかる内訳を求めましょう。
- 項目ごとに原因を考える：この記事の表を見ながら、通常損耗にあたるものが含まれていないか確認します。
- 入居期間と経過年数を確認する：壁紙やカーペットは、入居期間が長いほど負担が減ります。
- 範囲を確認する：汚した部分以上の範囲が請求されていないか見ます。
- 契約書の特約を確認する：クリーニング費用などの特約がないかを確認します。
- 疑問点はメールなど記録に残る形で問い合わせる：話し合いで解決しない場合は、消費生活センター（消費者ホットライン「188」）などに相談できます。
※本記事はガイドラインの一般的な考え方をまとめたものです。実際の負担は、契約内容（特約）や物件・損耗の状況によって異なります。個別のトラブルについては専門の相談窓口にご相談ください。